近日，由中指研究院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》出炉，2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。

　　值得关注的是，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的市场份额小幅下滑。2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。

　　“增收不增利”现象持续

　　报告显示，2021年百强企业营业收入与净利润保持增长态势。竣工和结转稳步增长带动营业收入和净利润呈增长态势，百强企业营业收入均值达498.6亿元，净利润均值达56.2亿元，分别同比增长19.3%、0.4%，增速较上年增加1.6、减少1.5个百分点。由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”现象持续。

　　2021年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%，盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。

　　利润率下降，在多家房企的2021年业绩报告也有所体现。头部房企万科2021公司年报显示，归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%，几近腰斩。头部房企中，碧桂园、保利发展2021年年度净利润也出现下滑，分别约为24.27%和4.7%。

　　对于净利润下滑，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主因，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

　　郁亮在业绩会上坦言，尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

　　对于房地产行业利润率的下行，中指研究院认为，高地价和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润阶段。房企需调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期。当前，多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。

　　二线城市是主要销售来源

　　在销售方面，2021年百强企业继续深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受新房供应规模加大，在旺盛需求的带动下市场成交规模增长，销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比23.0%。

　　2021上半年，房企加大推盘力度，市场活跃度较高，市场表现超预期；下半年受到调控政策等因素影响，房企推盘面积呈现较大波动态势。

　　报告显示，2020年、2021年首改和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，百强企业加大首置类产品的推出比例，支撑销售业绩的增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平米以下首置类产品的销售额占比为17.4%、较上年提升0.8个百分点；90-140平米首改类产品销售额占比达55.4%，较上年下降0.6个百分点。此外，百强企业追本溯源，回归居住本质，聚焦新产品及新技术，全方位满足新时代“美好生活”需求。

　　土储方面，百强企业聚焦重点城市，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。具体来看，一、二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一、二线城市，其中一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。

　　负债水平稳中有降

　　“三道红线”自2020年8月提出后，已有一年半的时间。百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。

　　中指研究院的报告显示，2021年以来，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场，严格执行企业端“三道红线”和银行端“两道红线”，企业商票、拿地销售比等指标先后纳入监管。

　　2021年，百强企业在满足经营需求的前提下调整债务规模及结构，整体负债水平稳中有降，三道红线指标均值得以进一步优化。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

　　为了达成降负债的目标，房企新拿地数量也出现减少。2021年住宅用地供应明显缩量，叠加政策调控和融资监管显效，全年百强企业投资规模明显缩量。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比减少12.7%，其中招拍挂市场的拿地金额16804.8亿元，占全国300城土地出让金的29.4%，同比下降0.5个百分点。

　　当前房地产市场仍在低位运行，企业销售回款压力不减，叠加融资端面临一定限制，企业债务压力进一步加大。据克而瑞统计的数据显示，2022年100家典型房企到期债务金额达到6298亿元，主要集中在上半年。

　　面对2022年偿债高峰期，企业现金流面临更大挑战。中指研究院指出，百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金。

　　2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下，百强企业已然意识到“规模不再是万金油”，唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上，才能有高质量的发展。文/陈静思 【编辑:蒋妍】