山屿西山著位于海淀区太舟坞东路西侧，向南距京密引水渠约600米，开发商为北京锐达置业有限公司。

 

　　多名业主反映开发商在销售楼盘时承诺一层业主可使用门前绿地，但实际上与收房后的情况严重不符。

 

　　业主李女士向记者反映，门前有小院是她的一个梦想。在看了多个楼盘之后，他和一个朋友来到山屿西山著，“当时我们看了样板间，装修很漂亮，特别是销售说买一楼还带地下室，另外还有一个几十平方米的小院。”

 

　　买房带小院令不少业主动心。记者了解到，其实当时销售并没有带大家看小院，“只看了样板间，说小院还没做出来。”

 

　　交房延期了半年。前几天，业主何女士致电12345市民服务热线，“交房后发现与样板间严重不符，销售宣传时用了大量话术，均为虚假宣传。”何女士称，“开发商说业主可以使用小院，可业主一旦进入小院整修，就有邻居举报。由此导致邻里关系紧张。”更为糟糕的是，开发商至今未派人同业主有效沟通。

 

　　近日，记者来到山屿西山著小区。这里坐落着一排排小高层，被销售称为“洋房”，楼背后则是一块长条形绿地，周围用栅栏围住。绿地内的草坪刚刚萌芽，看上去稀稀疏疏的。

 

　　一名业主家正在装修，“跟开发商当初承诺的完全不一样，”他带领记者进入室内，房子是毛坯，室内飘散着大量灰尘。进入地下一层，需先走出家门，沿步梯下楼才到。“原来销售说可以从室内楼梯到地下室。现在别说地下室，承诺的院子没产权，也没使用权。只要有人挖地种菜，就有邻居举报。”“其实我们也不愿违规用小院、搭建阳光房，也不是非要种菜，只是当初开发商一再宣传有个小院生活多美好，结果是被骗，感觉很窝火。”

 

　　记者联系该小区开发商了解销售情况，多名销售员告诉记者，这一两周就应该有房源。“房子是清退出来的，从一层到顶层应该都有。”“那买一层有没有小院？是否可以种菜？”记者问。“可以种菜，也可以把窗户变成门，从这个门直接进入小院。”一名销售员称，业主对院子有使用权，“只是别过分搭建阳光房等建筑就行。”

 

　　4月14日、4月15日，记者多次联系北京锐达置业有限公司，但所查到的两个电话，一个号码不存在，另一个无人接听。打通该小区售楼处电话，一负责人称，其公司只是第三方，目前已和开发商合作结束，“没有联系，也查不到联系电话。”

 

　　记者查询获悉，北京锐达置业有限公司由北京国瑞兴业房地产控股有限公司、北京碧桂园阳光置业发展有限公司及中铁房地产集团北方有限公司共同出资组建。早在2020年，该公司就曾因发布商品价格及与商品有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为造成实质性影响，从而被海淀区市场监督管理局罚款20万元。对此，业主们则认为，对于一个房地产开发企业而言，该类数额的罚款并不能有效遏制相关虚假宣传行为。

 

 

　　针对业主们在购买新建商品房中遇到的相关问题，北京市中闻律师事务所全过程工程咨询中心主任、地产建工部副主任陈开洋律师建议，面对开发商发出的“警告”函件，业主们不必过于担心；针对开发商或是销售人员的虚假宣传，业主可向监管部门举报，也可搜集证据，通过诉讼渠道，理性维权。

 

　　陈开洋分析，目前，市场上新建商品房的销售，开发商常委托一家或多家销售代理公司，采用代销或包销形式对外销售，开发商与代理公司之间形成委托合同关系。销售过程中，业主另向代销公司支付一笔“网络推广费”或是“中介费”，该笔费用有数万元甚至数十万元，增加购房者负担，也因此给业主后期退房、维权增添阻碍。甚至有开发主体采用隐形持股方式自行注册代销公司，在房子卖完后予以注销，由此带来虚假宣传或欺诈销售等问题，业主维权起来较为困难。

 

　　陈开洋建议，假如开发商委托第三方销售公司对新建商品房进行销售，一旦涉及到市政配套宣传、公共区域装修标准、绿地归属等问题，业主应首先关注购房合同是否有相关约定，比如住宅楼前绿地应属小区业主共有，但销售时口头承诺业主可以使用。如果合同中已有相关体现，那么属于开发商自行违约，业主可直接向开发商主张违约责任；假如合同中并没有相关约定，仅仅是销售人员口头宣传或是承诺，则应注意证据收集和保全，对销售人员个人的虚假宣传、欺诈销售问题可以认定为销售公司职务行为，如销售公司与开发商之间存在委托合同关系，则可以主张开发商和销售公司承担连带责任。

 

　　业主如何避免被“虚假宣传”误导？发现开发商虚假宣传后又该如何维护权益？陈开洋建议，第一、业主不要轻易相信销售人员的口头承诺。第二、有关新建商品房装修标准、配套绿地使用、交通及其它市政配套等，应属于购房者着重关注的要件。尤其是市政配套，陈开洋建议业主可在购房前通过规划等相关部门申请政府信息公开，查询小区所在区域的区域规划、控制性详规、修建性详规等规划资料。第三、签订合同前，业主应仔细阅读购房合同，购房合同内没有明确规定的，业主可要求开发商签署补充协议。第四、业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音、聊天记录等，可全部收集起来，不明白处可向专业人员咨询。本报记者 张淑玲

编辑：澜澜

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