2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京首钢园香格里拉酒店隆重召开。

《2022中国房地产百强企业研究报告》（以下简称《报告》）在会上发布，其中表明，百强企业顺应市场变化，紧抓热点城市群发展机遇，运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，实现了销售业绩的增长；未来稳健经营、行稳致远将是房企发展的主旋律。

百强房企销售额增长3.9%

北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十九年，今年的《报告》表明，2021年，百强企业精准把握市场需求释放节奏，上半年前置销售节点加速推盘，下半年加大促销力度和销售渠道合作，加速回款，销售总额、销售面积分别达90802亿元、56943万平方米，同比增长3.9%和1.6%。

地域方面，2021年，百强企业继续深耕重点城市，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市受新房供应规模加大，在旺盛需求的带动下市场成交规模增长，销售额占比小幅上升0.2个百分点至18.8%；二线城市占比为58.2%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比23.0%。

百强企业聚焦重点城市，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。具体来看，一二线城市仍是百强企业布局主战场，50家百强代表企业的新增土储权益面积中六成位于一二线城市，其中一线城市占比7.1%，二线城市占比53.4%，一线、二线城市占比分别同比增长2.4、6.6个百分点。从城市群占比来看，50家百强代表企业五大城市群新增土储权益面积合计占比为65.3%，较上年提升8.6个百分点。

需求结构方面，2020年、2021年首置和改善需求仍对房地产市场形成较大支撑，百强企业加大首置类产品的推出比例，支撑销售业绩的增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90平方米以下首置类产品的销售额占比为17.4%、较上年提升0.8个百分点；90-140平方米首改类产品销售额占比达55.4%，较上年下降0.6个百分点。

但同时应该看到，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业的市场份额小幅下滑。

2021年，百强企业市场份额为49.9%，较上年下降0.4个百分点。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.5%，较上年下降0.4个百分点。

应当看到的是，2021年，百强企业积极依法纳税，纳税额保持稳步增长的态势。百强企业纳税额均值达60.2亿元，同比增长2.2%，其中税金及附加均值为38.9亿元，所得税均值为21.3亿元。同时，百强企业一方面积极响应政府相关部门的号召，扎实推进保障性租赁住房建设，另一方面积极回馈社会，加大公益捐款投入，为防汛抢险和疫情防控提供资金支持。

进入调整通道

2021年，我国经济运行保持在合理区间，国内消费有所恢复，但全球疫情仍在持续，外部环境更趋复杂。当前，经济尚处于疫情冲击后的恢复阶段，房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润期。

面对政策调控，“三道红线”提出后百强企业积极应对，通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模，均值已经基本合规。2021年，百强企业在满足经营需求的前提下调整债务规模及结构，整体负债水平稳中有降，三道红线指标均值得以进一步优化。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

当前，房企需调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期。可以看到，高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。

2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。在此背景下，百强企业已然意识到“规模不再是万金油”，唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上，才能实现高质量的发展。

《报告》指出，目前中国房地产行业进入调整通道，过去“高周转、短平快”的发展模式亟需转变，未来应踔厉奋发，高举精细化运营管理的大旗，方能行稳致远看到“隧道尽头的光”。

此外，会上还发布了《2022中国商业地产百强企业研究报告》，也表明我国房地产行业逐渐由增量开发进入存量运营时代，告别过去粗放式增长方式，精细化运营将成为行业主旋律，尤其是依赖于“运营能力”的商业地产行业，目前面对的是机会与挑战并存。文/王西岭