每经记者 黄婉银每经编辑 魏文艺

在行业处于调整期的当下，房企与中介代理公司之间的关系也在发生微妙的变化。

近日，合富辉煌（00733，HK；昨日收盘价1.41港元）发布公告称，保利发展将不再持有合富中国43.9%股权，合富辉煌接手相应股权。同时，双方解除不竞争承诺，保利发展将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元的房地产项目与合富或其成员公司订立一手物业代理业务合约，为期五年。

这也意味着，保利发展与合富辉煌的合作将从股权联系走向战略合作关系。另外，合富辉煌将向保利发展出售保利顾问集团。

合富辉煌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，优化调整后，合富辉煌与保利发展将在新的合作框架下展开全国范围的业务合作，以实现双方更大的合作价值。

4年整合生变

2018年，保利发展向合富中国注入所持保利顾问集团全部权益，以换取合富中国其中的43.9%股权，合富辉煌持有合富中国56.1%的股权。合富中国于2018年1月31日的估值为21.5亿港元，保利顾问估值为16.8亿港元。

彼时，保利发展承诺，将继续委聘物业代理销售有关物业，而保利顾问集团或合富中国将享有优先权利按相同商业条款获委聘为有关物业发展项目的物业代理。

此后，保利投顾拓展迅速。《每日经济新闻》记者采访了解到，以华东某地为例，保利投顾通常会独家代理保利项目，不太好卖的项目才会多带一家代理公司。

公开数据显示，截至2020年10月，保利地产投资顾问有限公司（以下简称保利投顾）已成功布局全国近100座城市，涵盖长三角、珠三角、环渤海等都市圈，累计代理项目近1000个。

而本次重组之后，保利发展不再持有合富中国任何股权，保利顾问也将由保利发展独立运营处理。

对于持续4年的整合合作改变的原因，合富辉煌表示，公司与保利发展已尽最大努力共同促进合富中国及其附属公司（包括保利顾问集团）之全面整合。然而，尽管上述者及基于本公司与保利发展在业务文化、组织架构及营运模式之差异，本公司与保利发展未能就整合之各个方面（包括合富中国集团及保利顾问集团之业务、员工薪酬及管理系统）达成全面共识。鉴于有关整合进展缓慢，尽管订约方之间持续友好合作，合富中国集团及保利顾问集团于董事会层面以下之实际日常营运及管理仍然相对独立，主要分别受本公司及保利发展之文化及制度影响，与2018年合作重组前之经营模式类似。

从2019年度到2021年度，合富中国除税后纯利分别为1.54亿元、1.92亿元、-3.97亿元，保利顾问除税后纯利分别为2.59亿元、1.52亿元、-1.53亿元。不过，保利顾问的收益在三年内是持续增长的，2021年度收益达到了44.77亿元。

本次重组后，合富辉煌预期录得未经审核出售亏损（未计税项及开支）约2.82亿港元。

聚焦业务合作

“于考虑原有合作模式及迄今所取得之成果时，我们认为已获得有关合作之大部分价值，而进一步整合将不会创造额外价值或协助本集团之长期策略。另一方面，透过以建议重组形式改变合作模式，合富中国集团与保利顾问集团可全面达成增长价值，并可发掘新之业务协同效益，例如物业代理交易。”

在拆出股权联系后，保利发展和合富辉煌有了新的合作模式。

公告显示，保利发展已向合富订约方承诺，将每12个月就可销售物业价值不少于800亿元（视乎保利发展或其指定附属公司与合富中国或其指定之本集团成员公司之间之相关销售代理合约所协定实际价值而定）的房地产开发项目与合富订约方或其指定之本集团成员公司订立一手代理业务合约，为期五年。

就物业代理交易而言，保利发展可委聘合富订约方作为独家代理，或者合富订约方及另一代理作为共同代理以销售保利发展之房地产开发项目之物业。保利发展就物业代理交易之房地产开发项目类型将主要为住宅项目。

保利发展方面回应《每日经济新闻》记者称，鉴于目前房地产行业复杂多变的形势，双方股东认为调整合作模式更符合当前的市场特点，更能促进房地产销售，也更有利于各自的发展。因此双方股东达成共识，改变合作模式，聚焦于业务合作。

自定义立主协议以来，2019年度-2021年度合富中国向保利发展提供该等物业代理服务之物业交易价值分别约为130亿元、110亿元、130亿元。

合富辉煌方面告诉《每日经济新闻》记者，合富辉煌与保利发展的合作关系，由股权合作关系调整为集团层面的战略合作关系。未来，合富辉煌将更充分发挥自身在企业文化、运营模式上的优势和市场竞争力，更开放、全面地为全国各大房地产开发企业及合作伙伴提供更专注高效的专业服务。

在如今的市场环境下，业务合作或许是比股权合作更好的方式。易居中国2021年录得亏损约92亿元至96亿元，世联行预计2021年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损8.5亿元至12.5亿元。融创2021年抛售贝壳股票，预期出售事项将在2021年度录得税前亏损约人民币56.3亿元。

据2021财年年报，合富辉煌实现收益71.66亿港元，同比增长15.72%；公司拥有人应占期内亏损为5.45亿港元，去年同期盈利为1.84亿港元。其在年报中表示，由于合作方多家大型发展商相继出现经营困难、本集团佣金获取难度大增，全年业绩收益无可避免受到严重影响。

“由于在2021年第四季度若干从事房地产开发的客户的信贷质素恶化，本集团就其未偿还的应收账款的预期信贷亏损（预期信贷亏损）作出额外拨备，本集团整体表现亦因而受到影响，因此录得应收账款之预期信贷亏损的拨备增加3.06亿港元。”