（编者按：去年下半年以来，房地产行业持续下行，叠加疫情等因素影响，购房需求普遍下降。为进一步稳定楼市，今年以来全国超过百城纷纷出台利好楼市发展的各种政策，从解除限购、限售，降低贷款利率等方面入手，整体政策调控力度不断加大。不过政策利好之下，不少热点城市的楼市却呈现明显分化，如区域楼市成交冷热不均、不同楼盘间去化差别巨大等现象。那么，不断出台的新政能否有效改善这种楼市分化状态？）

每经记者 陈荣浩 广州报道 每经编辑 魏文艺

自4月初以来，南京多次出台楼市新政，在限售、限贷端均出现了不同程度“松绑”。

视觉中国图

如新房限售方面，从原来的办证满3年变为备案满3年，即新房备案满3年后就可入市交易。而市场最为关注的限购“松绑”方面，南京市从溧水和六合区等远城区起步，逐步放宽至浦口、雨花台、江宁和栖霞等近郊区域等偏远板块。

随着政策松绑，市场反应也较为迅速。据南京网上房地产信息，“五一”假期南京新房认购量同比去年上涨约98%，而上周（5月9日~15日）南京商品住宅认购量、成交量依然维持上涨趋势，同比上涨约26%、7%。

5月18日上午，南京江北区的置业顾问张岳通过微信向《每日经济新闻》记者介绍，“二手房备案满3年出售政策落地后，目前改善群体市场逐渐回暖，成交量也上来了。不过项目之间差别还是很明显，好位置依然坚挺，但也有不少楼盘由于位置偏远显得很冷清。”

成交回暖，分化加剧

从4月初以来的一个多月里，南京已经6次松绑楼市。

4月9日，南京溧水区率先对外地户籍放松限购；4月11日，南京六合区跟进；4月23日，南京非热点板块（浦口区非江北直管区所有板块、雨花台区、江宁区及栖霞区）限购进一步放松；4月26日，南京在限贷方面执行“认贷不认房”，购房者结清贷款即可认定为首套；5月7日，南京江北核心区放松限购，南京本地户籍在该区域购房不受限制；5月13日，南京本地二孩及以上家庭即日起可开具第三套房的购房证明，在南京全域购买第三套房不受限制。

目前，南京市限购区域仅剩建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区。

从房价表现来看，国家统计局5月18日公布的4月份70城房价指数显示，4月南京新房价格环比下跌0.5%，这也是南京新房价格连涨4个月后再度下跌；二手房价格环比下降0.6%、同比下跌0.9%，南京二手房价格已连跌7个月，同比也出现下跌。

随着楼市新政的不断落地，南京楼市也出现一定回暖。尤其是5月以来新房和二手房成交量上涨显著，但与此同时，市场分化依然严重。

据南京网上房地产数据，上周南京楼市共认购1221套，成交1033套，日均认购约174套、成交约148套，环比前一周（认购880套、成交923套），认购量上涨约39%，成交量上涨约12%。

从具体楼盘表现来看，上周位于建邺区的紫金金融中心以296套的销售量排在第一位；位于雨花台区的南汕印象府周以142套位居第二。此外，江宁区上坊玖峰兰庭和城南大校场、金地大成汇文府两个项目首开去化均超过八成。

“5月以来，包括南部新城大校场板块和雨花核心板块等迅速回暖，比如我了解到的河西一些低价位笋盘开始快速成交。总之，市场从之前的观望，到现在不少买家已经开始抄底，不过抄底对象主要还是以南京热点板块为主。虽然越边缘的板块价格越优惠，但购房者却显得更谨慎。”张岳告诉记者。

记者通过梳理南京网上房地产信息发现，南京卖得好的楼盘项目有些平均一天能卖几十套。以5月18日数据为例，江宁区的云上润府和玖峰兰亭当日分别销售46套和36套，栖霞区的山语境府当日销售29套。

相比之下，有不少楼盘则去化艰难。如位于江宁大学城的山和宸园于今年1月推出5号楼共计72套房源，销售均价2.5万元/平方米，截至5月18日仅成交了8套，去化率仅一成出头。

类似的还有位于雨花台区的天萃秀园项目，该项目在今年5月初入市了5幢、11幢、8幢、9幢累计412套房源，户型建面约98~140平方米，销售均价35422元/平方米，但入市以来仍为零成交。

“各项目间的去化差异严重跟项目自身的配套资源、产业导入、未来规划、交通通勤等因素有很大关系，不好一概而论。”中指研究院南京分院高级分析师赵芊5月19日上午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在当前市场环境下，南京购房者观望意愿较为浓厚，尤其在此轮疫情反复的情况下，一些购房者甚至出现了相对悲观的态度。此时选择买房的更多是刚需客户。他们在选择板块时，往往会在购房承受能力范围之内优先选择各维度较为优先的楼盘，即“优中选优”，这也是导致市场分化最根本的原因之一。

5月19日下午，戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“由于南京的限购和限售相继松绑，也让之前限售的次新房提前上市，而限购松绑也让更多人获得了房票，整体市场流动性得以活跃起来。”

挂牌增多，冷热不均

南京限售政策松绑后，二手房挂牌量出现了明显上升。

记者查询贝壳找房了解到，包括保利天悦、正荣滨江紫阁、佳兆业城市广场三期、绿地海珀滨江等多个楼盘的二手房源挂牌量均在5月开始激增。

截至5月19日，保利天悦二手房挂牌量11套、正荣滨江紫阁10套、佳兆业城市广场三期49套、绿地海珀滨江39套。这些楼盘均于2017-2018年开盘，刚好满足新政的要求，即备案已满3年。

“5月份以来，南京整体的市场情况确实有所回暖，在核心区域的楼盘更受购房者青睐，比如南汕印象府、越江时代苑、金樾府等项目现场都十分火热，我们带购房者去现场时，常常也都是3-4组客户一起。”5月19上午，在南京江宁区从事房产置业顾问多年的陈俊怀通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

在与多位房产中介交流过程中，记者还了解到，不同中介对南京各片区所谓的核心区存在较大差异，南京各个片区“造核”现象较为明显。其中，房产中介提及较多且广泛认可的包括江核（江北新区核心区）、紫核（紫东核心区），也有被部分房产中介提及的雨核（雨花数字城核心区）、燕子矶新核和仙林新核等。

事实上，从南京过去几个月的楼市成交走势来看，整体情况并不乐观，与去年同期相比下滑较为显著。

南京网上房地产数据显示，今年一季度南京市新房认购5731套、成交21129套，同比2020年一季度认购量下滑43.2%、成交量下滑30%。

进入今年4月，南京市迎来一波新房集中供应，但多个项目去化情况并不理想。据金刚石房地产云数据，南京4月份总共有41个项目开盘，仅有6个楼盘售罄。4月南京新房认购7358套，成交6945套，环比3月（认购7128套，成交5108套）认购量上涨3.2%，成交量下降36%。截至5月19日，南京商品房住宅累计成交套数为29656套，而库存达76458套。

“新政之下，原二手房房东在出让手头的物业后，又有资金投向新市场。虽然新政带动了市场流转，但对于这部分购房者而言更多是置换改善型，因此对楼盘品质要会更加高。加上目前大市场经济环境下，购房者选择也更为慎重，因此优质楼盘销售良好。”汤耀光表示，目前市场的回暖并非全面性回暖，未来除非投资性购房者的购房意欲能进一步激发，不然项目销售分化情况将在一段时间内持续。

“南京在因城施策方针的指引下，正打出了包括松绑二孩及以上家庭购房资格、部分区域放松限售政策‘组合拳’，来维护楼市稳定及城市吸引力。这些政策将在一定程度促进房地产市场健康良性发展，预计市场将有潜在的升温机会。”诸葛找房分析师关荣雪5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者分析道。

（应受访者要求，文中张岳、陈俊怀为化名）