每经记者 黄婉银 广州报道每经编辑 陈梦妤

“新冠疫情对服务公寓市场来说是一次大浪淘沙的过程，人口流动骤然减少，市场需求大幅下降，势必要求品牌更注重提升精细化运营能力，这对高端服务式公寓的管理及运营提出了新启示、新挑战。”

由于具有较高的稳定性和抗风险能力，兼具长短租的服务式公寓近几年不仅引来国际酒店品牌的持续加码，亦有不少房企在此方向发力，其中又以高端服务式公寓这一产品线备受重视。

5月24日，雅诗阁中国华南区大区总经理黄瑞安在线上接受《每日经济新闻》记者专访时表示，在疫情常态化时期，“去商业化”是高端服务式公寓市场的一个普遍趋势，一站式生活设施和定制化服务体验是客户选择高端服务式公寓的重要诉求之一。未来高端服务式公寓的整体素质将得到再次打磨升级。

黄瑞安 受访者供图

维持长短租比例平衡

雅诗阁是凯德投资旗下全资子公司，1998年就进入了中国市场，距今已有24年时间。

2021年，雅诗阁在中国的总营业收入增长了21%，在一线城市的平均入住率超过80%（新开物业不计入），长住收入同比去年增长14.9%。在华南区，雅诗阁15家物业的月平均入住率约68%，而长住客占比近42%。但这并不意味着长住比例越高越好。

黄瑞安向《每日经济新闻》记者表示。长住客市场一直是雅诗阁的优势所在。但就项目来说，坚持贯彻长短租双管齐下的运营模式，才能更好地服务不同客群。

具体而言，长住带来稳定的入住率，使得高端服务式公寓在特殊时期拥有酒店无法比拟的抗风险能力和韧劲；而短住能带来更高收入，为物业获取持续增长的收益提供了强大动力。

“我们运营团队每周都会关注项目的长短租比例，当然长租多的话抗风险能力会比较好，这也是疫情期间一些酒店想改做服务式公寓的原因。但长租多的时候，项目每月已售客房的平均房价（也叫ADR，Average Daily Rate）就会比较低。因此基于效益管理等原因，我们就会去平衡一下长短租的比例，当然比例也不是一成不变的，会跟随市场变化而变化。”黄瑞安向《每日经济新闻》记者表示。

比如在广州一年一度的广交会期间，如果还是按平时的长短租比例肯定就失去一些高ADR客人，因此雅诗阁华南区每年这个时候会多留出一些房源比例给短住客人。

一般来说在华南区，雅诗阁每家物业长短租的比例因地制宜，但就长远而言，每家物业长短租比例的变化不会太大。如广州金融中心雅诗阁服务式公寓，客群以世界500强企业高管、各国使领馆工作人员为主，长租占比达八成以上。而去年开业的广州环贸中心雅诗阁服务式公寓，以单房公寓房型为主，因区位和产品定位的关系，短租商旅客人占比即使在疫情期间依然能够达到六至七成。

低价策略不是唯一出路

在疫情反复下，全球的商务交往、休闲旅游等频次均有明显下滑，因此一些酒店或服务式公寓往往会以降价方式吸引更多客户。

但在黄瑞安看来，低价策略不是唯一出路。“我们选择利用这段时间去提升服务力，尤其是针对疫情方面的服务。这也是因为高端服务式公寓面向的是高净值客户群体，较之价格，他们对于品质服务的要求会更高。”

黄瑞安认为，高品质的软硬件设施及优雅精致的住宿环境是客户决策的必要条件，而个性化体验及增值服务则是催化剂，在前者同质化严重的市场大环境下，增值服务或将成为品牌竞争的焦点。

因为是国际品牌，雅诗阁以往多年的客群构成中有不少是外籍客人，近几年中国籍客人逐渐成雅诗阁客群主力。黄瑞安表示，疫情期间外籍客户减少了，但公司也没有浪费这两年时间，都在尽力开拓国内市场，仍大有可为。

“目前华南区已运营的雅诗阁服务式公寓平均入住率在76%左右，这也印证了经济的快速发展吸引了大量外来人口和高频次的商务往来，高净值客群的租赁需求较为旺盛。在未来，随着粤港澳大湾区辐射效应加大、福建旅游及会展经济的拉动、海南的自由贸易港发展，我相信，华南旅宿行业也会迎来前所未有的机遇。”黄瑞安进一步向《每日经济新闻》记者表示。

坚持“轻重”相结合

进入雅诗阁中国工作已有12年的黄瑞安感受到，12年前国内的高端服务式公寓市场竞争就十分激烈，只是当时更多是跟国际品牌竞争。而现在，有很多本地品牌和国际酒店品牌也在入局。如此市场环境下依然保持着强劲的竞争力，雅诗阁也自有一套“秘诀”。

“雅诗阁的竞争力在于综合实力，具体体现在规模集群效应、品牌多元、产品设计能力、运营能力、分销储备、IT研发实力等方面。”黄瑞安补充道，“这既让我们可以服务不同住宿需求的客群，同时也赢得了更多的合作业主和投资方的青睐。”黄瑞安向《每日经济新闻》记者表示。

2021年度，雅诗阁在华管理及储备的公寓单元及酒店客房数约40000套，新签项目涉及中国15座城市，其中分布在华南的城市就有博鳌、广州、海口、三亚、深圳和珠海。华南区新开4家物业，创下了雅诗阁进入华南区以来同年新开物业数量的新高。其中，佛山地区首家雅诗阁品牌物业已投入运营，三亚首家雅诗阁项目也正在筹备中，计划今年底迎来开业。

为了覆盖更多的客户群体、扩大市场份额，雅诗阁也不局限于发展高端服务式公寓，近年来亦开始加码共享公寓、白领长租公寓、乐龄服务公寓等在内的多条产品线。

在城市能级的拓展上，雅诗阁将持续深耕一二线城市，并不断关注其他城市的市场情况。黄瑞安表示，随着中国经济高质量发展与人均收入增长，二线以下城市居民的消费热情和消费能力将稳步提升，对居住品质的要求也会更高。2022年，除了继续深耕“广深”等一线城市之外，他们也将充分抓住机遇下沉市场，积极开拓更多城市版图，同时发力青年长租公寓方向。

过去雅诗阁在扩张上多以输出资产为主，近几年开始了由重转轻的扩张战略。“雅诗阁坚持轻重结合的打法，在拓展品牌输出管理模式的同时关注房产投资。”黄瑞安解释道。

2022年，雅诗阁的全球政策依然侧重于委托管理及特许经营的轻资产战略模式，以期实现全球范围内的快速增长；同时借助凯德投资所管理的多项基金，积极寻找地产投资可能。

“后疫情时代，机遇要大于挑战。因为疫情影响，我们遇到了一些原本做酒店的合作伙伴现在更倾向去做服务式公寓，这就有利于我们的合作拓展。挑战还是在于一些受疫情影响比较大的城市项目，我们得想办法拓展新的客源，让业绩恢复到疫情之前。”黄瑞安向《每日经济新闻》记者表示，希望未来能够继续与大型房企集团保持合作，实现入驻福州、泉州、桂林、南宁等华南重地，不断拓宽市场版图。