每经记者 黄婉银 广州报道每经编辑 魏文艺

在政策的鼓励与号称“万亿规模”市场的吸引下，资本与创业者迅速涌入，长租公寓市场于2016年进入爆发元年。如今6年过去，从野蛮生长到洗牌出清，“活下去”亦是长租公寓在后疫情时代面临的最重要问题。

在野蛮生长时代，长租公寓行业的无序规模扩张和严重同质化最终只留下一地鸡毛。在摆脱对唯规模和唯速度的迷恋后，如何围绕“租购并举”做长期生意以及实现精细化的服务和运营是当下长租公寓行业的要义。

“如今长租公寓的市场竞争已经没有前几年那么激烈了，很多企业在洗牌之后已经退出。现在的市场挑战是企业如何能够更好地存活下来，去实现正增长。”

5月25日，合景公寓总经理关亮在接受《每日经济新闻》线上专访时表示，有了规模发展，利润才会有保障，但同时也伴随着风险的增加。所以他们并不急迫突破多大的规模，在疫情当下更重要的是提升精细化运营和差异化产品。

关亮 受访者供图

包租对规模化是伪命题

2018年，合景泰富开始布局长租公寓。

整体来看，合景泰富入局长租公寓市场的时间不算早，规模扩张也并不快速。

关亮透露，2021年合景公寓整体营收对比2020年增长了约20%，出租率整体在92%左右。今年的目标是希望整体收入能再提高10%，出租率再上2个百分点。“当然这个目标也可能会受到疫情的影响，所以我们对整个增速的期望值会放低一些，更多是希望维持良好的现金流。”

规模方面，合景公寓目前是稳定并快速爬坡的阶段。“在疫情和如今的市场行情下，我们的规模扩张速度会放缓一点。而且在这个过程中，我们还需要做一些精细化的产品，这是当下比较重要的事情。”关亮表示。

在野蛮生长时代，行业扩张之所以迅猛，就是因为当时绝大多数的声音都认为，长租公寓需要达到一定规模量后才能达到盈亏平衡点。

以规模化来实现整个边际成本的下降以达到盈利目的，这是资本运作的大趋势。

但在关亮看来，每家企业自身情况不同，运营模式也有差异，讨论纯规模化更多的是以包租模式（即“二房东”模式）为主。但经过这些年的发展和打磨，可以看到，包租模式目前对于规模化来讲已经成为一个伪命题。

政策层面提出的是坚持租购并举，加快发展长租房市场，希望以合理的租金水平让更多的新青年和新市民留在大城市。但包租模式本来就是做差价，经过装修和管理后的平均租金肯定高于房子原本的租金水平，变相提高了租金价格。

所以关亮认为，在如今的市场环境下，包租模式很难实现盈利，而自持物业的扩张相对更符合当下行业政策的方向。自从招拍挂土地市场推出自持地块以来，合景已经在广州、上海等地拿下不少需自持的地块项目。合景公寓目前自持物业的比例达到40%，这也是其不急迫于规模化的主要原因之一。

政策越明确企业越快抉择

当然，持有资产也并非越多越好。如今公寓行业普遍认同的是轻重并举模式，这也是大势所趋，目前不少公寓企业都在加速轻资产模式输出。

在轻资产输出方面，合景公寓一方面注重与一线城市的大型国企合作，管理大型存量资产，积极参与保障性租赁住房的建设与运营，这也是目前政策倡导和鼓励的方向。“对于这些企业来说，因为从头开始做长租公寓涉及到重新成立一家公司、组建团队等问题，运营方面也会头疼，这时轻资产模式就会比较合适。”

对于资产持有方，全方位托管是一种投入更低、收益更稳健的全新合作模式，只需将现有空间托管给运营方，即可打包获取专业的空间运营服务、数字化管理系统、全方位的招商体系等资源，双方优势互补，共享收益。

其次是与房地产同行合作，将一些已建成的物业转投到租赁市场，消化和盘活存量物业。利用自身专业化的运营实力，使众多存量重资产项目重新焕发活力。

在政策层面，过去一两年都对租赁市场是利好的方向。关亮认为，如今政策在方向上越来越明确，比如需要更多的保障性租赁用房进入市场，确保城市的年轻人有一个安心居住的场所。公司在支持保障性租赁住房方面与各城市区政府、房管局合作非常紧密，尽可能地让旗下管理的公寓纳入保障性租赁用房里面。

“下一步就是希望能够对有一定规模量的公寓企业，政策上可以在资本市场或投资上有相对应的明确管理或者调控工具，这样有助于企业合理利润的保障。”

在布局上，合景公寓目前仍然集中在一线及强二线城市这类人口流入区域，如广州、深圳、上海、北京、成都、南京、苏州等地。尤其是高新科技、新经济技术产业强导入城市，每年流入大量精英人才与新市民，这部分人群处于事业发展期，购房需求暂未强烈，但随着居住品质和精神文化的追求渐长，一定程度上滋养了长租公寓服务的必要性，加强了长租投资回报的确定性。

疫情让很多行业的游戏规则都发生了变化，包括长租公寓在内。但关亮表示，长租公寓未来或许有更大优势，因为疫情进一步加强了人对于城市的需求，可能整体大数据的人口流动会下降，但是更优秀的人才在一线城市和二线城市的活跃程度会比之前提升得更高。

后疫情时代差异化需求大

盈利是时至今日长租公寓行业仍在探讨的问题，如万科的泊寓发展至今还未公布盈利情况，龙湖的冠寓在2021年才首次实现盈利。

虽然不能透露具体的盈利数据，不过关亮表示，综合整体财务考核、结算等情况，合景公寓已实现微利，一线城市部分门店、自持门店持续实现盈利。“对我们来说，利润空间目前更多来自成本管控、运作等方面，这也是合景公寓能够在长租公寓混战中持续生存的原因之一。”

据关亮介绍，合景公寓的成本管控能力应该是高于行业整体平均线的，一方面体现在单房成本的水平控制，另一方面就是在后台整体部门的运作下，中控平台的成本也比较低。所以在成本优势的情况下，其稳定性较强的特点在疫情反复等波动环境下就体现了出来。当然在运营成本之外，公司对于财务成本的管控也有自己的标准和优势。

在产品线的规划上，合景公寓目前已覆盖了高端服务式长租公寓、优质集中式公寓社区、蓝领公寓等市场常见的基础领域。不过，其主要的精力和注意力还是在优质集中式公寓社区这一产品线上，另外也会兼顾发展高端服务式长租公寓。

后疫情时代，机遇与挑战并存，企业需要敏锐地感知市场变化才能及时作出调整抓住机会。让关亮颇为意外的是，今年二季度可以明显地发现长租公寓市场的续租率上升了，而且是成倍地上升。

“过去1个租户平均在1个长租公寓的租期大概是10个月，今年续租率一上升租客的平均租赁周期就拉长了。这是我比较惊喜的事情，这说明疫情反复期间年轻人对于搬家的欲望在下降。而租客稳定性的提高就变相地降低了空置率，对于全年的经营情况来讲是一个利好，当然这个利好还没有完全体现在利润上面。”

关亮解释道，疫情的另外一面就是租客的租金支付能力在下降，那么出租率的上升和租金率下降在最后结算的时候可能会是一个互相抵消的情况。不过这需要看下半年公寓企业的总体运作能不能让其向好的方向转移，这里面带来的机会就是，下半年谁的财务成本管控能力更强、平衡出租率和租金的收益管理能力更强，谁的局面就更有利。