房子“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。当前，改善性住房需求是政策支持的重点之一。今年以来，已有十余地表态支持“以旧换新”，活跃当地楼市交易。

　　楼市低迷的时候，市场流动性需要被激活;而近两年不少地方城投托底拿地，也需要变现渠道。太仓市近期推出的“以旧换新”，可谓一举两得。

　　最近，太仓试行商品房“以旧换新”政策，并进行了第二批次房源信息公布。与其他二三线城市通过二手房中介及房企之间联手，以打通换房通道的“以旧换新”模式不同，太仓当前试点的“以旧换新”是将消费者本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

　　镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出，消费者把房子卖给国企，然后新的购买标的也只能是国企推出的新房，某种程度上，这是在帮国企去库存，地方城投公司有了销售回款，也在一定程度上缓解了地方政府的资金压力。

　　政策可行性

　　为加速盘活市场流动性，此前已有多个城市推出了住房“以旧换新”措施，如宁波、南京、扬州、海宁等多个城市先后提出“以旧换新”活动，部分城市还提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。

　　11月17日，太仓城投集团在其公众号发布一则在售商品房“以旧换新”公告，为支持改善性购房需求，城投集团将旗下在售的4个商品房小区的房源，分别是松韵雅庭、熙华合源云庭、江南禾风云庭、海和澜庭纳入“以旧换新”业务。这可以看作是11月初，太仓城发集团推出商品房“以旧换新”的后续。太仓城发集团在第一批次共推出了3个小区的房源，即鼎盛华庭、晨曦雅苑、洞庭分秀，此次又新增了原太阳电子地块正在建设中的桃园新著小区。

　　11月19日，太仓市委宣传部也在公号发布以旧换新第二批房源报名信息，市城投集团、市城发集团两大国资公司联手，推出商品房“以旧换新”第二批房源，可供置换新房的小区从第一批次的3个，增加到了第二批次的8个。

　　太仓市住建局相关人士认为，一方面，“以旧换新”可支持改善性购房需求;另一方面，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类。国资购回的旧房将会改造成人才公寓或者保障房。

　　此次太仓“以旧换新”有一定门槛。据相关公告披露，太仓被纳入可享受“以旧换新”的二手房，要求为太仓市市域范围之内建筑面积小于144平方米的存量普通商品住房;一套存量商品住房只能置换一套新建商品住房;存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%等。

　　分析人士认为，由国资企业来收二手房，此后所换新房也是太仓两家城投平台公司所开发，后期的交付相对而言是比较有保障的。而国企收购的二手房主要用途为人才公寓和保障性住房，地方上应该会有相关资金进行支持。这不仅可快速完成保障性住房供应目标，也帮助城投去库存，有利于市场流动性的复苏。但这样的措施能否在全国范围内得到推广，还有待进一步观察。

　　据太仓当地一名业内人士反映，太仓11月初开展的首批一百户房源置换试点顺利，总体反馈是收购价格高于二手房实际成交价，现在已经开始启动第二批500户的置换落实。

　　从当前政策推演的结果来看，太仓“以旧换新”具备一定的可行性。一个事实是，国资回购二手房，虽然名额不多，但是有助于二手房流通，以及稳定二手房业主恐慌抛售的心态。

　　目前来看，按照这样的置换频率，太仓“以旧换新”相比前段时间南京等二三线城市推出的新房补贴政策，对于舒缓楼市下行压力帮助更大，也具备实操性。随着各地二手房堰塞湖逐渐形成，通过一二手房的联动来释放楼市流动性是比较合适的。

　　太仓购房者将二手房出售给城投之后，房票用于定向购买城投开发的项目，且购房者要拿出增量的至少40%资金。这样也是变相做大了市场蛋糕，对于缓解地方国资的债务压力也有帮助。