关于银行与借款人自主协商变更房贷合同约定、新发贷款置换存量房贷相关内容引发广泛关注。

　　7月21日，一则来自常州本地媒体的报道称，当地已有银行同意下调存量房贷利率。但随后该媒体删除了这一表述内容。

　　贝壳财经记者随即询问了常州多家银行人士了解到，目前暂未有银行出炉存量房贷利率下调的统一标准。北京、上海、深圳等地区部分银行也向贝壳财经记者给出了相同的答案，均表示目前暂未收到相关调整的通知。

　　多位受访的业内人士告诉贝壳财经记者，当前提前还贷的高峰已经过去，商业银行对于存量房贷利率下调的动力不足。

　　人民银行已经就存量房贷利率较高问题进行明确表态，为何银行存量房贷利率统一调降的细则仍难以出炉?

　　植信投资研究院资深研究员马泓认为，一方面要取决于商业银行本身是否能够承受这部分贷款业务的调整;另一方面，我国商业银行个人按揭贷款业务在不同层级和区域的商业银行之间存在分化，全国范围的状况可能会有偏差。

　　但即便如此，业内仍坚持认为存量按揭利率下调可能性较高，只是调整方式选择的问题。银行人士也向记者表示，银行可能会针对部分特定用户开辟绿色通道。

多地银行称暂未收到存量房贷利率下调通知

　　“我们银行没有收到下调的相关通知。”7月21日当天，贝壳财经记者致电常州某国有大行营业网点，该行人士告诉贝壳财经记者，银行也关注到了相关报道和传言，但目前暂未有统一的调整标准出炉。

　　常州地区一家股份制银行的相关工作人员直言，目前该行暂时没有相关的具体政策出炉，“如果有具体细则，我行会与第一时间与客户联系。”

　　贝壳财经记者了解到，当前该地区中、农、工、建等多家国有银行，以及多家股份制银行均表示，暂时尚未出炉存量房贷利率下调的具体细则。

　　不仅常州地区，贝壳财经记者还询问了北京、上海、深圳等多地部分银行。针对存量房贷利率的相关细则标准，被问及的银行均表示，目前暂未接到具体调降的通知。

　　北京地区某股份制银行工作人员告诉贝壳财经记者，目前北京市场按揭利率贷款加点数和原来一样，目前暂未有存量房贷利率下调的通知。深圳某银行个人贷款部门相关负责人亦指出，目前该行暂未有相关动态。

存量房贷利率调降统一细则为何难以出炉？

　　存量房贷利率下降自去年以来备受关注。上周五，人民银行首次就存量房贷利率较高问题进行明确表态。人民银行货币政策司司长邹澜指出，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　距离上述表态已经过去了一周时间，为何银行存量房贷利率调降的细则仍然难以出炉?

　　马泓认为，宏观层面，在货币政策和利率环境相对比较宽松的背景下，商业银行资金成本和贷款利率普遍处于较低水平。是否调降存量房贷利率取决于商业银行本身是否能够承受这部分贷款业务的调整。

　　在他看来，调整存量房贷利率会对商业银行的利润和部分经营考核指标产生直接影响，难度可能在于该商业银行是否对此敏感，即对于商业银行总的业务影响程度是否较大。同时，我国商业银行个人按揭贷款业务在不同层级和区域的商业银行之间存在分化，全国范围的状况可能会有偏差。

　　招商证券银行业首席分析师廖志明亦认为，由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

未来存量房贷利率可能会如何

　　“存量按揭利率下调可能性较高。”廖志明指出，在2017-2021年间，房地产调控严格，新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高。近两年，全国房价普遍低迷，房贷新客户普遍承受了房价亏损，财富缩水。此外，由于近几年存款利率显著下调，使得存量按揭贷款利率与三五年定期存款利率的差距扩大，老百姓普遍缺乏好的投资渠道，导致提前还贷较多。存量按揭贷款利率明显下调有望较大程度上减少提前还贷规模。

　　在他看来，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。

　　马泓亦指出，个人按揭贷款业务占比相对较高的国有大行和股份制商业银行，这个是关键点，如果这些重要的商业银行能够进一步推动这项业务的开展，未来调整存量房贷的业务可能会进一步推进。如果存量房贷利率下调也可能会对新的房贷利率起到带动作用，进而可能对新房销售带来积极的效应。

　　不过，有银行业务人士告诉贝壳财经记者，从实际操作来看，银行可能会针对部分特定用户开辟绿色通道，但总体来说可能不会有太多客户能够享受到相关福利。

　　“银行可能会针对其认定的优质客户，比如信用相对较好、对银行综合贡献度相对较高的客户，在特定的情况下适度微调。”上述银行业内人士表示，但对利率不敏感且已计划提前还贷、综合贡献度极低、信用相对较差的客户，或并不在银行微调的范围内。

　　此外，中泰证券研究所所长戴志锋亦认为，在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，存量房贷下调比例不会很大，总体对市场影响较小。