中共中央政治局4月28日召开会议,会议指出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。
中央层面对于城中村改造出台重磅政策。7月21日,据央视新闻报道,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》(简称“《指导意见》”),指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
城中村改造是重要的民生工程,有助于解决居住、教育、医疗等民生问题。此前,部分地区已经在逐步推进城中村改造,如今中央层面出台新政,在业内人士看来,这对于地方的城中村改造工作将形成有力的引领与推动。更重要的是,通过公共服务均等化、全覆盖,不仅能解决发展不平衡、不充分的问题,还能真正释放消费潜力和内需。
超大特大城市有哪些?
包括上海、北京、深圳、重庆、天津等
根据《指导意见》,要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。
事实上,关于城中村改造,在此前的高层会议中,曾被着重提及。
今年4月28日召开的中央政治局会议明确提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
国家金融监督管理总局局长李云泽在6月份举行的第十四届陆家嘴论坛上曾表示,强化对投资的融资保障,支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,国务院常务会议审议通过的《指导意见》,是对4月28日举行的中央政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下,推进城中村改造无疑是题中之义。
在超大特大城市推动城中村改造,能够将供给侧改革和高质量发展对接起来,将供给侧改革和需求侧管理对接起来,解决城市发展不平衡、不充分的矛盾。
由国家统计局2021年提供的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示,根据第七次全国人口普查数据,按照城区人口排序,全国现有超大城市7个,分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个,分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。
李宇嘉表示,新市民、年轻人和外来人口主要集中在超大特大城市,特别是在城中村,而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖,不仅能解决发展不平衡、不充分的问题,还能真正释放消费潜力和内需。
“城中村改造,一方面是修复内需和消费潜力的必然选择,另一方面是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说,城中村改造能够构建先租后买的消费新格局、新模式,也能够逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费,从而为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉说。
城中村如何改造?
建议先行试点、一村一策
我国的城市发展已经进入到城市更新的阶段,城中村改造是其重要的组成部分,不仅可以改善城市界面、提升居住品质,还能破解公共配套设施不足、消防用电安全等问题,更能为房地产开发投资形成增量。
在此之前,城中村改造在各地已经逐步推进。今年,深圳住房建设局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》,2023年-2025年,深圳将建设筹集保障性住房46万套(间)、建筑面积超过2000万平方米。2023年,深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。
从深圳来看,城中村改造的体量较大。据深圳人才安居集团此前披露,已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。
在厦门,《厦门市城中村现代化治理三年行动方案(2023-2025年)》已经印发,其中明确,按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排,自2023年启动试点,利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外,行动方案还指出,坚持社区服务改革提升,开展“一村一策”策划、规划,制定实施方案,分批分步骤生成城中村治理项目。
在广州,7月17日,该市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例(征求意见稿)》意见的公告,这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作,也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。
广州市住房和城乡建设局认为,广州的城中村数量庞大,它们的更新改造,是着力解决“大城市病”,实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升,推动广州高质量发展的必由之路。
2023年-2025年,上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目,每年新启动10个改造项目。
那么,城中村如何改造?对此,李宇嘉认为,新时期的城中村改造绝不是大拆大建,而是“留改拆增”,以保留利用为主,根据实体经济和居民、企业的需求,部分改变功能,拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方。同时,还要增加公共服务设施。
李宇嘉进一步表示,城中村改造要突出公益性,主要是解决公共短板缺失严重的问题,提升居民居住质量,增加保障性租赁住房,保留“低成本、区位优”的租住和居住空间,保留城中村原有的、烟火气浓厚的生活气息,通过小修小补,保留原有产业业态,适当提升和发展创意文化、消费、物流等新产业,提升集体经济可持续发展的能力,降低生产生活的空间成本。
此外,李宇嘉还指出,城中村改造必须坚持“一村一策”,加强城市体检先行,民生诉求比较强烈的城中村优先改造,同步加强专项规划和计划的编制。
钱从哪儿来?
鼓励和支持民间资本参与
值得关注的是,城中村改造需要大量资金,钱从哪儿来?
根据《指导意见》,要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。
要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。
对于引入社会资本,李宇嘉建议,城中村改造还是要坚持“谁投资谁受益”的原则,主要吸引市场主体参与,涉及公共服务设施补短板的资金,需要国企为主导,通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入,一方面需要公共资金投入,解决短板和弱项的问题,创造市场资金进入的积极性;另一方面需要在用地出让方式,审批流程优化,空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。
李宇嘉还表示,要鼓励多方投资主体以经营性收入,包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入,弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导,只是其中一部分。
易居研究院研究总监严跃进也认为,鉴于民间资本的重要作用,后续各类民间资本也可以积极发力。尤其各大房企,要关注此次改造中的新机会和新要求,积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。